ALQUILAR PISOS A ESTUDIANTES POR MÁS DE UN AÑO: REDUCCIÓN 60% EN IRPF

• INTRODUCCIÓN

Recientemente están siendo muy comunes las notificaciones de requerimientos de la Inspección de Hacienda a contribuyentes arrendadores de pisos a estudiantes.

Dos son los motivos para comprobar el IRPF tras recabar aquélla datos (especialmente cruce de información con Universidades, solicitudes de becas/ayudas…):

En primer lugar, la AEAT pide información para ver si se han declarado en el IRPF. En esos casos, traemos a colación el reciente post favorable a los contribuyentes arrendadores de vivienda que son “pillados” por no haber declarado los rendimientos: IRPF: APLICABLE LA REDUCCIÓN DEL 60% EN ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS NO DECLARADOS

Y en segundo lugar, la AEAT solicita los contratos y medios de pago para ver si, aun en los casos de haberse declarado el alquiler en el IRPF, se cumplen los requisitos de la reducción aplicada del 60% por los arrendadores en el rendimiento neto anual de capital inmobiliario y ello por haberse considerado un arrendamiento de vivienda.

• CRITERIO DE HACIENDA

A juicio de la AEAT, respecto de la reducción del 60% por arrendamiento de vivienda en el IRPF, no se aplica a los arrendamientos de temporada (vacaciones) o curso escolar.

Por el contrario, se aplica la reducción del 60% por alquiler de pisos a estudiantes siempre que el plazo pactado sea superior a un año y ello por la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios.

a) Consultas de la DGT que respaldan al arrendador:

1. Consulta vinculante nº V1236-18 de 11/05/2018 que aborda el caso de un “propietario de una vivienda que va a alquilar a un estudiante por un período superior a un año. Dicho inmueble va a constituir la vivienda habitual del estudiante durante ese tiempo”:

Cuestión planteada: Aplicación de la reducción 60% del artículo 23.2 de la Ley 35/2006.

“ (…) debe entenderse que se trata de un arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuando el arrendamiento recaiga “sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. 

Por su parte, el artículo 3 de la misma ley dispone que “se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”. Añadiendo además que “en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”.

En relación con los arrendamientos por temporada, este Centro viene manteniendo como criterio interpretativo (consultas nº V1754-09, V1523-10 y V3109-15) que a los mismos no les resulta aplicable la reducción del 60 por ciento.

Ahora bien, en el presente caso, el alquiler de la vivienda se configura como arrendamiento que va más allá de la mera temporada –se va a alquilar por un período superior a un año, y se deduce que tiene como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del estudiante arrendatario, ya que dicho inmueble va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese período–, por lo que acreditándose tal circunstancia sí resultará operativa la citada reducción, pues nos encontraríamos a estos efectos ante un arrendamiento de vivienda.”

 2. Consulta vinculante nº V0093-19 de 15/01/2019, la cual se remite a la anterior:

“En relación con los arrendamientos por temporada, este Centro viene manteniendo como criterio interpretativo (consultas nº V1754-09, V1523-10 y V3109-15) que a los mismos no les resulta aplicable la reducción del 60 por ciento.

Ahora bien, en el caso planteado en consulta vinculante nº V1236-18 de fecha 11 de mayo de 2018, en relación a una vivienda alquilada a un estudiante por un período superior a un año que va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese tiempo, este Centro ha determinado que “el alquiler de la vivienda se configura (según se indica en el escrito de consulta) como arrendamiento que va más allá de la mera temporada –se va a alquilar por un período superior a un año, y se deduce que tiene como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del estudiante arrendatario, ya que dicho inmueble va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese período–, por lo que acreditándose tal circunstancia sí resultará operativa la citada reducción: nos encontraríamos ante un arrendamiento de vivienda”.

3. Consulta vinculantes DGT nº V2810-19 de 11 de Octubre de 2019:

“En ningún caso resultará aplicable la reducción señalada cuando el arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra. Sin embargo, si se trata de un contrato de arrendamiento de bien inmueble destinado a vivienda en los términos anteriormente señalados, sea cual sea la condición el arrendatario (trabajador, estudiante, etc.), será de aplicación la reducción del rendimiento neto contemplada en el apartado 2 del artículo 23 de la misma Ley. Para su aplicación, en primer lugar, habrá que determinar la parte de la vivienda arrendada a fin de obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual podrá practicarse la reducción.”

b) Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), que respalda al arrendador:

Resolución del TEAC de 8 de marzo de 2018, en recurso extraordinario de alzada para la unificación de criterio, donde se resuelve que la reducción del 60% del IRPF, es aplicable únicamente a los arrendamientos que la Ley 29/1994 (Ley de Arrendamientos Urbanos) califica como de vivienda en su art. 2 y no a los arrendamientos por temporada de su art. 3.2.

El TEAC se ha pronunciado aclarando el concepto de “arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda” debiéndose acudir de forma supletoria a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en la medida que no existe en el ámbito tributario un concepto jurídico de “arrendamiento de viviendas”. En la citada Ley, en su artículo 2.1 se establece que “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Por otra parte, el artículo 3 de dicha norma señala que se considerará arrendamiento para uso distinto del de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea este de verano o cualquier otra.

Por tanto, la LAU en sus artículos 2 y 3 establece una clara distinción entre los arrendamientos que considera “arrendamiento de vivienda”– que son los que estarían afectados por la aplicación de la citada reducción debido a su carácter permanente- y los que se denominan “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”- es decir, los que se han concertado por temporada no estando afectados por la aplicación de la citada reducción. En base a lo anterior, el Tribunal concluye que la reducción del 60% prevista en el art. 23.2 de la Ley 35/2006 (Ley IRPF) será aplicable únicamente a los arrendamientos que la LAU califica como de vivienda en su artículo 2, no siendo de aplicación a los arrendamientos por temporada de su art. 3.2.

Es importante destacar que la resolución del TEAC se dicta en un recurso de alzada en unificación de criterio, por lo que tanto los órganos de la AEAT, como la Dirección General de Tributos y los Tribunales Económico-Administrativos están obligados a aplicar esta doctrina.

El pronunciamiento del TEAC clarifica finalmente el tratamiento de la reducción del 60% en el IRPF en los diferentes supuestos de arrendamiento de vivienda, proporcionando una mayor seguridad jurídica al contribuyente, en aras a un mejor aprovechamiento y a una correcta aplicación de la norma, dejando solo al arrendamiento turístico de vivienda o de temporada sin este importante beneficio fiscal.

• A EFECTOS CIVILES

Además, a efectos civiles hay que destacar las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual, que tienen gran importancia en cuanto a los derechos del inquilino.

El arrendamiento de vivienda está recogido en el art.2 LAU:

«Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.»

En cambio, el  arrendamiento de temporada está conceptuado en la Ley como un contrato «para uso distinto del de vivienda». Art. 3.2 LAU:

«En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por TEMPORADA, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.»

Por tanto, esa naturaleza del arrendamiento  es la que nos determina que estamos frente a un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.

Asimismo, las diferencias entre el arrendamiento de temporada y el de vivienda habitual van a repercutir en la protección del inquilino, pues la Ley dispensa mayor protección al inquilino cuando se trata de un arrendamiento de vivienda que cuando se trata de temporada que se compara con un arrendamiento de local de negocio.

Cuando se trata de un arrendamiento de VIVIENDA, «son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice». Mientras que cuando se trata de un arrendamiento de TEMPORADA (asimilado al de uso distinto de vivienda), el acuerdo de las partes tiene mayor relevancia al no sujetarse dichos pactos a lo dispuesto en el Titulo II de la citada Ley.

• CONCLUSIÓN

Habrá que fijarse tanto en el tipo de contrato pactado (de vivienda, no de temporada o curso escolar), como en la duración del contrato de arrendamiento de vivienda (mayor a un año), ello para acreditar que la vivienda arrendada constituye el lugar permanente para vivir de los estudiantes.

Acreditando todo ello por el arrendador, éste tendría derecho a la elevada reducción fiscal del 60% en el rendimiento anual previsto en el art. 23.2 Ley del IRPF por tratarse de un arrendamiento de vivienda para los jóvenes estudiantes.

Para cualquier duda o aclaración póngase en contacto con JORGE CORTES, ABOGADO, 690 95 11 68.