Vamos a abordar un supuesto del que tenía ganas de escribir por cuanto se está dando mucho en la práctica y está suponiendo una sorpresa positiva para los sujetos pasivos de la plusvalía municipa (técnicamente llamado impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana – IIVTNU -).
La cuestión que vamos a tratar es la siguiente: ¿es posible que un Ayuntamiento venga exigiendo el pago de esta plusvalía municipal cuando la venta del inmueble ha generado pérdidas al vendedor, sujeto pasivo en caso de venta? Es decir, cuando no ha tenido beneficio alguno por esa transmisión. Esta circunstancia se ha dado muchísimo por mor de la crisis inmobiliaria, sobre todo, en inmuebles adquiridos en los últimos diez años, cuando el precio de los pisos y locales se disparó y se han vendido o se están vendiendo a precio bastante inferior.
La plusvalía municipal es un impuesto municipal que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana – se excluyen los rústicos – cuando se produce la venta o su adquisición por herencia o donación. Para no hacer extensivo este post, obviamos la forma de calcular el impuesto, si bien se parte del valor del suelo y de los años transcurridos entre la adquisición y la transmisión del terreno, con independencia de la ganancia real obtenida por el contribuyente en la enajenación de aquél.
A la pregunta anteriormente formulada, la respuesta es desgraciadamente afirmativa y, de hecho, los Ayuntamientos vienen aplicando absoluta y literalmente la Ley Reguladora de Haciendas Locales. Por tanto, paga quien vende, tanto si la operación le ha reportado ganancias o pérdidas.
Quien quiera reclamar debe saber que la inicial batalla tributaria está perdida ante los Ayuntamientos que aplican dicha ley para seguir cobrando este impuesto y deniegan su devolución. No obstante, tras el pago y esa negativa del ente local, cabe recurrir ante el Juzgado de lo Contencioso Administrativo que corresponda y, en la práctica más reciente, muchos están saliendo victoriosos de la guerra por cuanto, con mucha paciencia y tiempo, se le están dando la razón ordenándoles la devolución de lo inicial e indebidamente pagado por plusvalía municipal.
La forma más correcta de proceder y mi consejo profesional consistiría: tras vender un inmueble se ha de acreditar, en su caso, que no ha existido, en términos económicos, incremento de valor alguno (es decir, ha habido pérdida), no debiendo exigirse la plusvalía municipal. Asimismo, en caso de que se obtuviese una ganancia, pero ésta fuese inferior al aumento de valor calculado según las normas del impuesto, debería tomarse como base de cálculo de la plusvalía municipal la cuantía de dicha ganancia. Para ello, es necesario probarlo de alguna forma como, por ejemplo, un informe pericial de empresa tasadora, aparejador, arquitecto …. Esto es, acreditar que la falta de incremento de valor se produce de forma objetiva, con una valoración de un experto independiente.
No vale solo comparando las cifras consignadas en las escrituras de compra y venta, sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana dictó en septiembre de 2016 una novedosa sentencia que simplifica el proceso y evita pruebas periciales. Para acreditar esa pérdida de valor del inmueble bastará reflejarlo en la escritura de compraventa. El criterio del tribunal es que el precio pagado por el comprador y reflejado en los documentos que visa el notario equivale al valor real sobre el que se calcularía la plusvalía. Si es menor al de compra, no se podría exigir.
Normalmente, es el contribuyente quien ha de probar la pérdida, pero recientemente, además, el T.S.J. de Canarias estableció que es la Administración quien deberá probar que un contribuyente ha ganado dinero al vender un terreno para poder reclamarle la plusvalía municipal.
Aunque los Ayuntamientos sigan exigiendo la plusvalía aun habiendo generado pérdidas, están recayendo nuevas sentencias en sentido positivo que pudiera hacer que los ayuntamientos tengan que replantear su postura. Por lo tanto, mientras eso sucede, una vez haya satisfecho la plusvalía municipal, plantéese recurrir la liquidación municipal y solicitar la devolución del importe pagado indebidamente. Lo desestimarán y contra esta desestimación, el siguiente paso sería acudir a la vía judicial, como muchos están haciendo.
Ya han sido algunos Tribunales Superiores de Justicia de Madrid (caso Eroski), Cataluña, Com. Valenciana, Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 22 de Madrid, Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Jaén de marzo de 2016, algún TEAR (Navarra), los que vienen manifestando que, a pesar de que los ayuntamientos se amparen en la Ley, mientras no haya ganancia y se acredite (esto es, pérdidas), no debe existir el hecho imposible de la plusvalía municipal, siendo contrario al principio constitucional que establece que los tributos deben exigirse en función de la capacidad económica.
Así lo han entendido entre otros, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Donostia, Vitoria y Madrid al dictar Autos en los que plantean la cuestión de inconstitucionalidad de los artículos 107 y 110 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. De estar de acuerdo el Tribunal Constitucional con este criterio, permitirá que los contribuyentes que hayan satisfecho la plusvalía municipal en los últimos 4 años, puedan solicitar al Ayuntamiento la devolución de ingresos indebidos si el terreno no ha experimentado un incremento de valor real en el momento de la transmisión del bien inmueble.
Por tanto y dado que se están generado situaciones indudablemente injustas para muchos contribuyentes perjudicados, en el supuesto de que no exista incremento de valor y éste se acredite suficientemente (para el TSJ de Valencia no es necesario pruebas periciales), se puede defender que no existe sujeción al IIVTNU por mucho que la ley establezca unas reglas para el cálculo de la cuota del citado Impuesto.
Finalmente, significamos que no siempre compensará reclamar. A efectos prácticos, para menos de 5.000€ no se suele recomendar su reclamación por el elevado coste de las pruebas técnicas esenciales para acreditar que no se ha habido incremento del valor real del inmueble, así como los gastos de abogado y procurador. Además, a pesar de los antecedentes favorables, recurrir no implica necesariamente que los jueces vayan a pronunciarse a nuestro favor por lo que debe estudiarse en cada caso si procede o no su oportuna impugnación.
NOTA 1: Con fecha 17 de febrero de 2017 se ha publicado Sentencia del TC de 16/02/2017 en la que obligará a reformar el impuesto en los casos de minusvalías / pérdidas.
Os dejo link de la noticia que incluye la sentencia íntegra. El TC obliga a modificar las plusvalías en caso de pérdidas
Sentencia: SENTENCIA DEL TC 16/2/2017
Buena noticia. Tocará reclamar y solicitar devoluciones.
NOTA 2: Al hilo de esta aludida Sentencia del TC y tras varios pronunciamientos judiciales, el Gobierno se ha puesto diligente y en verano ha aprobado un Proyecto de Ley que modificaría la L.R.H.L. para anular el pago de la plusvalía municipal cuando se vende una vivienda y se acredite la pérdida (por comparación entre el valor de transmisión y adquisición del terreno).
En transmisiones onerosas, se tomarían los efectivamente pagados y que consten en las escrituras, salvo que hayan sido objeto de comprobación y sean mayores.
En transmisiones gratuitas, se tomarían los valores de adquisición y transmisión declarados en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, salvo que hayan sido objeto de comprobación y sean mayores.
Otras novedades que se plantean:
- Se modificaría el sistema para calcular la base imponible.
Al hilo de esto, importante lo que comentamos en mi post LA PLUSVALIA MUNICIPAL, EN COMA
- En el informe de la Comisión, parece que se incluiría en el nuevo impuesto a los terrenos rústicos, que antes se excluían.
- Por el sistema de comparación entre el valor de transmisión / adquisición y para evitar la doble imposición, se permitiría deducir el impuesto pagado de la base imponible del IRPF.
Se prevé que algunas medidas tengan eficacia anterior (retroactiva) a la fecha de entrada en vigor y ello en beneficio del sujeto pasivo de la plusvalía municipal.
Seguiremos informando en este blog a medida que vayan surgiendo más novedades. Mientras tanto, conveniente analizar cada operación y, en su caso, recurrir la plusvalía municipal.
Jorge Cortés, Abogados es un despacho especializado en Derecho fiscal y tributario de Sevilla. Llámanos al 690 95 11 68 si necesitas asesoramiento sobre este tema o cualquier otro que quieras consultarnos sobre Derecho fiscal y tributario.
